Adquirir imóveis no exterior é uma forma de diversificar os investimentos e buscar segurança para o patrimônio em economias sólidas. Neste contexto, os Estados Unidos despertam grande interesse nos brasileiros. O país, além de oferecer ambiente favorável para investimentos, também permite experimentar o chamado “sonho americano”.

O estado da Flórida, em especial, é um dos mais procurados pelos brasileiros. Miami e Orlando lideram a preferência. A possibilidade de financiar a compra por meio de bancos locais e aproveitar os baixos juros americanos é um grande atrativo. Além disso, quando o imóvel permite o aluguel por temporada, o proprietário pode obter renda em dólar enquanto não estiver usando. As altas taxas de ocupação são outra grande vantagem deste tipo de investimento.

Considerando o grande movimento de compra por parte dos brasileiros, elaboramos um checklist com 7 dicas fundamentais para saber antes de investir nos EUA.

Dicas para comprar imóveis nos EUA

 

1 – Respeitar as diferenças culturais

Diferenças culturais sempre existem. Não seria diferente no ambiente imobiliário americano quando comparado ao brasileiro. É importante conhecer as principais praxes de negociação e conduta do processo de aquisição.

O primeiro ponto é que o jeito brasileiro de negociar deve ser revisto e o brasileiro deve estar aberto a uma nova abordagem. O mercado imobiliário americano é extremamente eficiente e transparente. Os mesmos artifícios de negociação usados no Brasil não cabem nos EUA. É importante destacar também que as leis americanas são rigorosas e não há espaço para manobras duvidosas com objetivo de levar alguma vantagem fiscal. Qualquer advogado ou corretor que permitir práticas carentes de ética ou estranhas à lei estará expondo as partes à sérios passivos fiscais e criminais. Este tipo de exposição não vale a pena.

Essa é uma das características do mercado imobiliário americano que fortalece a credibilidade nos negócios e atrai investidores do mundo todo.

Outro aspecto do processo de compra de imóvel nos EUA é que ele é sistemático e linear. Espera-se das partes uma conduta que honre prazos e valores. Renegociações e imprevistos na parte documental, apesar de frequentes no Brasil, são situações estranhas ao modo de conduzir os negócios nos EUA.

Esses são apenas alguns dos muitos detalhes diferentes entre uma cultura e outra. Por isso é importante buscar orientação de profissionais do setor.

 

Diferenças culturais Brasil EUA

 

2 – Permuta não é praxe na Flórida

A prática de permuta não é comum nos EUA. No Brasil é normal oferecer como parte de pagamento outro imóvel ou mesmo outro bem. Contudo, no mercado imobiliário americano, essa praxe deve ser desconsiderada.

3 – Valorize o papel do corretor de imóveis

Contrate um corretor! Não tente efetuar a compra sem a ajuda de um profissional do setor. Ao contrário do Brasil, não há necessidade de contratar vários corretores para tentar encontrar a melhor oportunidade. O mercado imobiliário americano reúne todas as ofertas em um único sistema que oferece acesso a todos os corretores licenciados. Desta forma, qualquer corretor contratado terá acesso a todos os imóveis listados (cadastrados) para venda.

Ao invés de contratar diversos corretores, escolha um único e bom corretor, que seja acessível, experiente e de confiança.

4 – Muita atenção às regras de aluguel

Muitos estrangeiros investem em imóveis nos EUA com o objetivo de alugar por temporada, enquanto não estão usando. No entanto, é importante observar as leis locais e regras de cada condomínio.

Orlando, por exemplo, é uma cidade na Flórida que oferece um zoneamento específico onde é permitida a atividade de aluguéis por curta temporada. Trata-se de uma região próxima aos parques temáticos onde o proprietário pode disponibilizar o imóvel para alugar pelo período que quiser (dias, semanas ou meses). Já em Miami não existe este zoneamento e as regras são mais rígidas. Em Miami é necessário verificar o estatuto de cada condomínio para saber se a prática é permitida e qual o período mínimo.

Importante destacar também que, ao auferir renda com aluguéis nos EUA, é obrigatório declarar o rendimento nos EUA. Muitos investidores não sabem desta exigência ou simplesmente ignoram, correndo sérios riscos fiscais.

5 – Consulte sempre um advogado

Sempre consulte um advogado antes de comprar imóveis nos EUA. São comuns situações onde o corretor apresenta um contrato padrão ao comprador, que costuma assinar sem compreender o real significado das cláusulas.

Nos Estados Unidos a proposta de compra é o próprio contrato. É nela que constam todos os termos que respaldam o processo de compra. E espera-se que os termos sejam honrados de forma estrita, sem margem para segundas interpretações. Cancelar um contrato, por exemplo, trará todas as penalidades previstas.

6 – Estude as regras do condomínio

Antes de comprar converse com seu corretor sobre o regulamento do condomínio. Alguns condomínios adotam regulamentos rigorosos com restrições rígidas no que diz respeito a aluguéis, visitantes, animais de estimação, crianças e até mesmo o uso do imóvel por parentes.

7 – Faça o planejamento tributário

A compra de um imóvel nos EUA traz implicações tributárias que devem ser previamente analisadas. O regime tributário é diferente para estrangeiros.

Um exemplo é o imposto sobre herança, que para estrangeiros pode chegar a 40% do valor do imóvel.

Por este motivo é muito importante efetuar um planejamento tributário que preveja a melhor estrutura societária para o investimento. Existem formas jurídicas para evitar a aplicabilidade do imposto sobre herança.

Em situações em que o investidor adquire o imóvel com objetivos de se mudar para os Estados Unidos, o planejamento tributário pré-imigração deve levar em consideração outros aspectos. Tornar-se um residente nos Estados Unidos pode trazer consequências tributárias extremamente caras, caso determinadas precauções não sejam tomadas. Cada caso deve ser analisado de forma única e acompanhado por profissionais especializados no assunto.

Um exemplo prático onde a falta de planejamento tributário poderia trazer implicações indesejadas é a venda de um ativo no país de origem. Em situações onde o indivíduo em processo de imigração tem intenção de vender um ou mais ativos, é interessante que faça isso antes de se tornar residente nos EUA. Caso contrário, a receita da venda, mesmo referente a um ativo fora dos EUA, estará sujeita a impostos de ganhos de capitais nos EUA.

Isso ocorre por que os EUA tributam cidadãos e residentes com base na renda total auferida nacional e internacional. Isso significa que a renda obtida por uma operação ou negócio mantido fora dos EUA (ex. Brasil) também é tributada. Por este motivo, é fundamental um bom planejamento tributário para evitar ou minimizar a bitributação.

 

Planejamento

 

Sobre a Nobile Advogados

A Nobile Advogados oferece serviços jurídicos personalizados em direito imobiliário e tributário aos estrangeiros interessados em investir nos Estados Unidos. Atuamos assessorando empresas e compradores individuais em todos os aspectos da transação imobiliária. Nossa especialidade é orientar investidores estrangeiros em suas atividades no mercado americano, atuando sempre em sintonia com seus objetivos e desenhando o melhor modelo jurídico.

Diane Nobile, sócia-fundadora da Nobile Advogados, atua há 25 anos no mercado americano, tendo trabalhado na área jurídica das maiores e melhores instituições financeiras do mundo.